新世界，悬崖边上的香港四大家族

摘要： 今年年初，香港北角的皇都项目开盘一周，已经卖出10套。北角皇都是新世界发展旗下项目，单价达到每平米34万元，创下今年港岛...

今年年初，香港北角的皇都项目开盘一周，已经卖出10套。

北角皇都是新世界发展旗下项目，单价达到每平米34万元，创下今年港岛豪宅新高，并成为今年首个单日标售过亿豪宅的新盘。

其中一位买家，就是新世界发展新上任的总裁：

黄少媚。

总裁亲自下场注入信心，有媒体说，这是身先士卒抢救公司，因为新世界发展，过得实在是不太好。

去年9月，新世界2024年中报发布，净亏损123.4亿港元。这是新世界成立20年以来首次亏损，净负债率为57.5%。如果加上永续债，负债率再上新台阶：

88%。

香港开发商，终于活成了内地房企的模样。爆雷，似乎也近在眼前了。

5月底，新世界发展宣布，决定延迟四笔永续债派息，约6亿港元。

如果未能即时赎回，新世界面对的可能是超过1亿的利息成本。而新世界明明手握218亿港元现金的，仍然选择了延迟付息。

虽说不算技术性违约，但这家公司的危险已经不言而喻了。

6月30日，新世界发展抛出重磅消息，集团迎来了新融资。这是香港有史以来最大规模的再融资项目，总金额：

882亿港元。

公告显示，新世界发展成功与新银行融资，对现有境外无抵押金融债务进行再融资，然后协调了集团其他境外无抵押银行贷款，与新银行融资的条款保证统一。

这是一笔救命钱。截至2024年年底，新世界发展的债务达到1246.3亿港元，一年内到期的债务，超过320亿。

账面上的218亿现金远远不够。

而这882亿的融资，包括多笔不同期限的银行贷款，最早的到期时间也在三年后。

过去一年，他们一直在卖卖卖筹钱，出售了不少非核心资产。香港启德体育园卖给了周大福，出售香港九龙工业大楼ArtisanHub。

据说K11 Art Mall也在考虑中了。

2024财年，新世界出售非核心资产80亿港元，2025财年，资金的回笼目标提升到260亿，翻了不止三倍。

香港房企什么时候这么窘迫过。他们一向保守。去年，郭得胜家族的新鸿基地产，净负债比不到18%；李兆基家族的恒基地产，净负债率大约21%；李嘉诚家族的长实集团更是现金为王，净负债率只有4%。

新世界发展，是最像内地房企的香港开发商了。

这一切，都得归结于前前任总裁：

郑志刚。

早年间，香港动乱之际，许多人将土地、房产底价抛售，郑裕彤却反其道行之，大手笔收购土地。后来，郑裕彤靠着囤积的土地，进军房地产市场。外界也给了一个外号，鲨胆彤。

作为鲨胆彤的第三代接班人，郑志刚的胆量也是战绩可查。

2021年，恒大爆雷，内地民营企业人人自危。新世界则是大手笔收购，7月，收购了深圳的两个城市改造项目；11月，又收购广州的改造项目。

2022年4月，又花19亿收购了龙光系资产。

这一年的业绩会上，郑志刚提到，新世界还预留约200亿港元用于收购，会看准时机进军大湾区。这是公司的内部战略：

Quick win快赢。

他说，整个大湾区的内地开发商没有钱了，新世界有钱，又是香港开发商，是比较靠得住的。所以有100个项目找我们来收购，最后选了三四个。

一通操作后，负债率坐电梯般直升。

2021财年，净负债率为35.6%；2023财年，净负债率涨到了48.7%。2024财年，这个数字已经是55%。

2023年，他就开始口嫌体直，一边说着对于内地楼市很有信心，最坏的时候已经过去。一边在考虑降杠杆了。

直到去年9月，公司首亏，郑志刚宣布辞去总裁位置，仅保留虚职。接任的是曾担任香港特区政府发展局局长的马绍祥。

然而两个月后，总裁一职，又换成了更熟悉内地业务的黄少媚。于是，就有了开头的故事，新任总裁黄少媚亲自下场注入信心，花五千多万买了一套北角皇都豪宅。

郑家纯官配叶美卿也现身支持，买了皇都两套物业。

宣布882亿融资成功的当天，新世界还发了一条公告：

郑志刚已向董事会提出辞任本公司非执行董事及非执行副主席。