昙花一现？这城楼市，信心又没了

摘要： 01杭州楼市，信心又丢了信心建立起来费时费力，但丧失轻而易举，旦夕之间就能扭转。这不，4月初爆发的中美新一轮贸易对垒，对...

01

杭州楼市，信心又丢了

信心建立起来费时费力，但丧失轻而易举，旦夕之间就能扭转。

这不，4月初爆发的中美新一轮贸易对垒，对中国楼市的影响已经在显现。

其中最为典型的便是今年狂飙突进、取代深圳成为楼市新风标的杭州。

先复盘一下3月份的情况。

杭州本地媒体钱江晚报披露：

3月，杭州二手房市场火力全开，“小阳春”变“大阳春”， 十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。

3月二手房还实现量价齐升。杭州贝壳研究院数据显示， 3月杭州十区住宅成交均价为30210元/㎡，环比2月提升4.0%，同比去年3月提升3.4%。

而3月末，杭州的土地市场更是热火朝天，一周内诞生了两个地王，楼面价不断创新高，先后超越广州、深圳。

3月25日， 经过72轮凶猛角逐，最终由滨江拿地，成交总价52亿元，楼面价77409元/㎡，溢价率69.86% ，不仅登顶杭州最贵地价宝座，在全国 仅次于上海、北京、深圳。

3月28日，来自厦门的国企建发，经过102轮竞价鏖战，最终 以34.35亿元的价格摘得，成交楼面价88029元/平方米，溢价率115.39%。

成为杭州新单价地王。而且，一举超越了深圳最高地价。

制图：城市财经；数据：公开报道

按照这种行情和热度预演，4月份的杭州市场，本该热火朝天才是。

但势头戛然而止。

钱江晚报4月14日发表了一篇文章《担心房价涨？别焦虑，杭州二手房热度下滑，4月成交量或难破万！》，其中披露：

4月1日至14日，杭州十区二手房成交量不到4000套，预计全月成交量8000套左右。

从1.24万套，可能降至8000套，降幅超三分之一，而且还是在两个地王诞生的背景下，可见这一轮关税博弈对市场信心的冲击，有多大。

02

关税大战，冲击楼市

我反复强调、解释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，本质是不缺购买力的，能够影响这些城市房地产行情的因素，信心和预期占主要。

这就是为何深圳供需矛盾一直在，但过去三年深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万的原因。

也是京沪富豪扎堆的顶端城市，过去几年跟随大趋势下跌的原因。

北上广深杭这类城市，不缺购买力， 决定他们的因素是信心与预期。

而信心与预期的决定因素，则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。

中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。

这也是我不断强调的， 收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。

就目前的形势来看，地方债、房地产这两大烦恼仍没有彻底解决。

3月份重点城市的数据很亮眼，但全国整体仍在跌。

克而瑞披露：

百强房企3月实现销售操盘金额3175.7亿元，环比增长68.8%、同比降低11.4%。预判后市，4月仍为“银四”成交旺季，整体供求仍有望延续弱修复态势。

环比是相对2月份（春节月），当然会增长。但同比来看，相比去年同期，则继续下跌了11.4%。

从上图可以看到，2025年3月份百强房企的操盘销售金额，是过去五年来最低值。

不过，本号也强调过，今年3月份的百强房企操盘销售额虽然进一步创新低，但和去年笼统、全面下跌不一样，今年分化现象非常严重：

重点城市成交量维持热度，三四线城市则继续拉胯。

比如四个一线城市3月份的成交量同比去年同期都好很多。

北京3月份新建商品住宅（不含共有产权房）成交4151套，同比上涨51.7%、环比上涨107%，成交量接近去年“930”政策出台后首月成交水平。

北京3月份二手住宅网签量为19234套，环比增长62%，同比增长34.7%。其中，仅3月31日一天，北京二手住宅网签就达1386套。

深圳一手住宅预售+现售网签总量4161套，环比增长67.5%、同比增长47.2%。其中一手住宅预售网签量2926套，现售网签量1235套。

杭州的二手房成交量1.24万套，创8年来新高。

这些都是去年四季度开启的救市一线城市躁动不安，行情持续上涨带动的。

而杭州，更是有年初的杭州六小龙爆火加持，就像当初阿里加持杭州楼市一样。

然而，4月2日美国对全球宣布对等关税，打乱了一切。

全球和中国经济的不确定性再次加剧，信心遭遇重创。

杭州数据的转向已经是最好的说明。

深圳也是如此：4月1日至14日，一手住宅网签量1577套，3月份是4161套。二手住宅网签量2620套，3月份是6078套。

虽然降幅没有杭州那么明显，但势头已经不如3月份了。

换句话说，调整仍会继续。

半个月内，中美已经交手三个回合。

4月11日下午中国官宣：对美加征关税上调至125%。

同时还强调：即便美方继续加征再高关税，已经没有经济意义，而且还将沦为世界经济史上的笑话。在目前关税水平下，美国输华商品已无市场接受可能性。如果美方继续关税数字游戏，中方将不予理会。但是，倘若美方执意继续实质性侵害中方利益，中方将坚决反制，奉陪到底……

特朗普在上周五似乎有所松动，豁免了包含自动数据处理器、电脑、通信设备、显示器与模组、半导体相关等类别商品的进口税率，不受“对等关税”影响。

然而，本周一，态度又转变了。

美国政府周一披露，已启动对进口药品以及半导体对国家安全影响的调查。这被广泛视为对处方药以及半导体征收关税的前奏，并有可能令美国掀起的贸易战进一步升级。

美国商务部在两份通知中分别表示，已开始调查“半导体和半导体制造设备”以及“药品和药品成分，包括药品成品”的进口对美国国家安全的影响。

市场猜测，这或许是美国再次加征关税的前奏。

而我们这边，也在采取措施应对，为最坏的情况做准备。

本号的观点是，中美不会真硬脱钩，但谈判想要达成双方满意的结果也很难，估计会陷入漫长的拉锯战。

熬着吧，保护好自己的钱包，往后钱更难赚，谨慎花钱，谨慎投资，谨慎买房，谨慎贷款……

03

杭州楼市，调整仍将继续

这种背景下，杭州等热点城市的调整，今年仍会继续。

过去两三年，杭州在托底楼市上其实是疲于奔命。

杭州楼市最高点在2016年，当年卖出了2327万平方米的商品房，之后一路下调，2021年再迎小高潮，卖出了2236万平方米。

然而2022年急转直下，只有1394万平方米，相较于2021年减少了37.7%。2023略有增长。

2024年降至1038万平方米，创十年来新低。

制图：城市财经；数据：杭州市统计局

去年5月份，杭州全面解除限购，创造了短暂效应，将二手房的成交量8000+多维持了三个月。

但 8月份坚守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。

整个三季度来看，成交规模创近五年同期新低，且三季度参与登记买房的客户环比缩减49.1%，市场购房信心明显不足。

土地端，三季度杭州市区土拍收金210亿元，同比下降63.9%，规模创近两年季度新低。9月土拍溢价率下行至10%以内，远低于7、8月份，房企拿地热情也在走低。

去年四季度之后这波行情的确很火热，但更多的是政策调动下，更多的人在降价解套，而不是忙着涨价。

这一点，第二部分列出的国家统计局披露的杭州房价数据，以及杭州本地媒体钱江晚报的报道，都在佐证。

杭州这座城市这几年调整的逻辑，有两个方面：

第一，和一线城市类似，杭州也不缺购买力，之所以调整，是大环境之下的信心和预期缺失。

第二，杭州高企的房价远远超越了这座城市本身的购买力。

杭州房价泡沫太大。这座城市被坊间称之为炒房第一城，因为加杠杆太厉害。

从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。

2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。

从各城市的居民杠杆率来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。

目前，导致杭州楼市调整的两个因素，一个都没变。

国家统计局公布的前两个月经济楼市数据显示，当下的宏观环境、就业预期、经济预期都没有改变。

同时，杭州的房价与杠杆率仍在高位。

再叠加如今的关税大战带来的利空。

所以，无论从哪个角度来看，都看不出杭州楼市有重燃的可能性。

调整仍会是这座城市今年的底色，只不过分化特点更明显而已。

面对关税博弈带来的利空，接下来官方肯定会有新一轮刺激房地产的措施出台。

降准降息是一定的。

如果后面影响太大，北京、上海、深圳核心区域的限购，也可能全部解开。