全面现房销售？楼市，大变局来了

摘要： 01现房销售，全面到来最近，讨论了十多年的“现房销售”，再次掀起了热议。一方面，4月8日，经济观察报发布消息，称“现房销...

01

现房销售，全面到来

最近，讨论了十多年的“现房销售”，再次掀起了热议。

一方面，4月8日，经济观察报发布消息，称“现房销售进入倒计时”，但没过多久，内容就被删除了。

另一方面，外网也传出了小作文，彭博新闻社披露，中国据悉正考虑在全国范围内推广商品房现房销售制度。

目前官方对这些消息，仍没有表态。

不过， 河南省信阳市近日出台措施，拟对新出让土地开发的商品房全面实行现房销售。

媒体对此的报道标题是，“今年全国首例”。

而且，财联社爆料，多位知情人士告诉记者，目前部分高能级城市也在研究，对新出让土地试点现房销售的办法。

其实，关于现房销售的热议，从2021年房地产全面调整以来，就甚嚣尘上，在2022年年中楼市风波之际，达到了高潮。

无论是专家，还是网民，还是主流媒体，都在支持现房销售。

2023年2月8日国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文，让民众看到了大规模现房销售的可能性。

在这篇文章中，经济日报记者提出：

1、主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

2、当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。

3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

4、现房销售有利于保护消费者权益。

2024年 二十届三中全会上审议通过的 《中共中央关于进一步全面深化改革、 推进中国式现代化的决定》，更是明确提到：

改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

这意味着，现房销售，已经进入了顶层设计，全面落地只是时间问题。

02

预售制的功过是非

对于现房销售，本号在去年就多次分析过，观点非常明确：

在当前的楼市环境下，尽管无法全盘推广现房销售，但必须：1、优化预售制模式；2、大力提升现房销售比例。

预售制是内地从香港引进的房产销售模式，当时内地正进入改革开放的关键时期， 内地开启了浩浩荡荡的城市化，几亿农民进城工作生活。

预售制的快周转，加快了开发商的房屋建设速度，满足了那个时代房屋的供应，一定程度上，还起到了平抑房价的功效。

但过程中产生的诸多弊端，也在一步步积累。比如粗制滥造、携款而逃、项目烂尾无法交付等。当时由于利仍大于弊，也就只能睁一只眼闭一只眼，直到去年，这种弊端全盘爆发，才让现房销售变得特别迫切。

2022年爆发的楼市风波，大家都应该清楚，当时本号也撰稿了，但由于话题的敏感性，很快就被删了。简单来说，就是因为诸多项目停摆之后，购房者自主发起的断供行为，随着后来越来越多的购房者效仿，酿成了一种无法收拾的局面，最终在舆论进行了限制。

造成楼市风波，预售制自然难辞其咎，但预售制本身也很冤，这个锅不能完全让他背。

上面已经说到，预售制是内地从香港引进。但香港从未出现过烂尾楼现象，难道是橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳？当然不是。

主要是因为，当初引进的时候，只学了皮毛，没学精髓。香港在推行卖楼花的基础上，为保障购房者的权益，还建立了“悔约退房机制”，也就是说，一旦购房者权益受损，是可以悔约退房。有了这个保障权益，香港的开发商不敢乱来，这是香港没有烂尾楼的根本原因。

国外也有预售制，但在预售的同时，国外也都建立了相当完善的保障机制。

如按工程进度支付首付款，而且支付款项一律打入监管账户，比如英国，购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付，且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。

在内地，虽然也有处罚机制和违约机制，处罚机制和违约机制仍不够完善，一旦遇到问题楼盘，后期业主维权之路不但辛酸，而且征途漫漫，费时费力。

更为关键的是，银行无论你有没有收到房子，都追着你要还贷款，普通民众根本耗不起。

所以，在人口已经转向的当下，但城市化逐渐走向顶部的背景下，住房销售制度完善和优化，显得特别重要。

当然，优化和完善也结合环境。很多人觉得，应该全面取缔预售制，全面推广现房销售。

说实话，这在2016至2019年这段时间内，楼市火热开发商呼风唤雨、不差钱的时候，可以。但现在做不到。

当时是推广现房销售最好的契机，然而现在房企普遍都缺钱，若没有去年年底连续射出的三支箭，很多大房企都扛不过2022年。

现房销售的本质，就是让房企降杠杆，而降杠杆的底气，则是自身财大气粗，看看如今的房企，有哪个能直起身板来？

但现房销售，已经箭在弦上，不得不发。

03

现房销售，必须全国推广

现房销售，迫在眉睫。

第一，市场信心亟待提振。

这几年买新房如同买盲盒的状态，已经严重影响到了新房市场的信心。

从数据端来看，全国商品房销量在2021年见顶，2022年从之前的“双18”跳水至 “双13”，2023年跌至“双11”。

国家统计局最新数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。

跌破了“双10”，跌至“双9”。

制图：城市财经；数据：国家统计局

制图：城市财经；数据：国家统计局

不断缩水背后，主要原因当然是大周期下的调整。

但期房制度引发的楼盘停摆，也是重要原因。

所以，我们看到，这两年大多数城市的二手房卖得比新房好得多。

第二，时机已到。

正如经济日报所说，我国商品房总体短缺的时代已基本结束，而且人口已经转向，城市化速率放缓，现房销售现在扩大，正当时。

事实上，过去三年，现房销售在很多城市的占比都在提高。

2021年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确规定：

自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

所以海南成功避开了2022年年中的那场楼市风波。

北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中，将13宗地块明确要求现房销售。此外，在第四轮集中供地中，推出的6宗地块，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。

北京之外，合肥、福州、杭州、济南、西安等城市也跟进了部分地块的现房销售要求。

深圳2023年在宝安新安宅地挂牌内容中，引入竞“现房销售建筑面积”。

2024，深圳宝安推出的又一宗住宅用地，则明确要求全部实行现房销售。

根据中指院不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点；荆门是湖北省内唯一试点现房销售的城市，今年4月该市首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。

此外，根据国家统计局披露的数据显示：

2024年现房销售面积约为3亿平方米，占新建商品房销售总面积的30.84%。在2023年，这一比重为22.5%。

今年前三个月，现房销售面积为0.79亿平方米，同比增长14.3%；现房销售面积占新房销售面积的比重为36%，较去年同期（30.6%）提升5.4个百分点。

当下，大部分房企依旧艰难，尽管在金融支持方面，最近两年官方大幅放松，但预期和行情不好的时候，大多数房企依旧没有摆脱风险。

所以，现房销售推动最好的方式是，逐步推广，不宜操之过急，更不可能彻底取消预售制度。

如果全面开启现房销售，会成为压垮大多数房企的最后一根稻草，到时候停摆的项目会更多，会有更多的人无法收到房子。

所以，这种方法不可取。

本号在之前的文章中就提出过建议：

可以选择一批有实力的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波等城市，和有担当的国资房企率先试点。分步执行，然后再逐步推广。

这几年，很多城市都在加大现房销售占比。

现在要做的，就是加快步伐而已。

本号认为，预售制为主导向现房销售主导的过程必然不会短，因此本号以为，在大面积推广现房销售制度的同时，预售制完善显得非常重要。

预售制在香港没有出现烂尾楼，在内地却频频出现，主要是因为香港建立了为消费者保驾护航的悔约机制和完善的法律保障体系。

内地必须加快跟进。跟进之外，必须加大法律系统的执行力。如此，才能给预售制的继续执行，增加底气。才可以避免去年的楼市风波再次重现。

除了现房销售制度大面积推广外，公摊的取消，也必须加快日程。