这两城楼市，反常了
摘要：
01厦门、广州，加息了由于四月份公积金贷款利率和7天期逆回购利率同时下调，市场普遍预测，5月份的LPR将降息10个基点。... 01
厦门、广州，加息了
由于四月份公积金贷款利率和7天期逆回购利率同时下调，市场普遍预测，5月份的LPR将降息10个基点。
5月20日央行公布的LPR数据，果不其然。
但厦门、广州这两座城市，却抢在央行降息之前逆势操作，加息了。
厦门方面：
厦门商业贷款利率于 2025 年 5 月 17 日 ( 含 ) 开始调整，贷款利率下限将从即 LPR-50 基点调整为 LPR-45 基点。
简言之，就是加息了5个基点。
今天之前的LPR是3.6%，之前减50个基点，实际购买首套房的商业贷款利率是3.1%，现在减45个基点，则利率为3.15%。
广州方面：
广东发布披露，近日，广州地区银行将新发放五年期以上首套房贷最优惠利率从原来的LPR-60bp调整为LPR-50bp。
比厦门加息力度更大，直接加息10个基点。
这是什么情况？难道广州、厦门的楼市已经热到了，需要通过加息降热度的局面吗？
当然不是？根本原因是银行利润压力。
去年LPR不断下调之时，很多城市为了推动房地产成交回暖，不断降低加点数。LPR虽然是3.6%，但很多城市的房贷利率已经低于3%。
考虑到银行的利润压力以及金融风险，去年央行喊话，要求多个城市上调房贷利率，不得低于3%。
2024年11月6日，多家权威媒体爆料：
中国银行广州地区分行，新增房贷利率不得低于3%。
之后，媒体又爆料，广州地区多家银行均收到通知。广州地区的主要商业银行，将统一调整房贷利率，不低于3%。
杭州方面，也传来了最新消息，也将上调利率至3%。此外，南京、苏州等地也上调至3%。
第一财经披露，武汉、长沙、东莞、佛山房贷利率也回到了“3”字头。
而这一次厦门、广州房贷利率加点数上调的目的，就是想要抢在LPR降息前加息。
就好像是网购平台在节日促销之前上调价格一样。
5月20日，央行已经宣布，一年期和五年期LPR均降息10个基点，那么前两天加息5个基点的厦门，现在的首套房房贷利率是3.05%。
前两天加息10个基点的广州，现在的首套房房贷利率则是3%。
如果厦门、广州不在LPR下调之前上调加点数，那厦门的房贷利率刚好是3%，广州则只有2.9%，低于3%，不符合央行的要求。
以此可以预见，在这一波降息下，目前房贷利率低于3%的城市，很快会上调加点数，以保障房贷利率不低于3%。
02
广州楼市，依旧很难
按照两座城市的真实情况来看，不但需要降息，还需要其他更大力度的救市措施。
在之前多次写广州的文章中，我强调过：
广州，是去年四季度救市以来，目前新房和二手房价格唯一没有上涨过的一线城市。
在全国房地产整体向下的这三年，广州可以说是一线城市中救市最激进的城市。
去年限购大放松背景下，广州成为首个全域不再限购的一线城市，向二线城市看齐。其房贷利率是一线城市中最低，和二线城市齐平。
所以，去年我在分析广州楼市的时候说过，从救市激进程度和限购力度角度看，广州已经是一个二线城市了。
然而，最激进的救市措施，却没能换来最快的局面转变。
当北上深的房价出现连涨局面时，广州的房价依旧在双降。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从数据可以看到，去年四季度大救市以来，上海、深圳的新房与二手房都出现了连涨的局面，北京的二手房也一度连涨，唯独广州，从未上涨。
当然，4月份的深圳，也陷入了双跌。
与此同时，原本势头不错的成交量，在4月份关税大战重启之后，也开始走弱。
广州市房地产中介协会发布数据显示，2025年4月（统计周期：3月26日至4月25日），广州市二手住宅共网签10312套，环比下降5.1%，同比增长12.97%。
广州楼市，难以逆转的逻辑在于：
一方面，大周期之下，无论哪一个城市想要逆转，都力不从心。
另一方面，经济增速水逆，决定了其托底难。
广州受其当家工业——汽车工业——调整影响，GDP增速过去两年不断放缓。
2024年一季度，广州GDP增速3.6%，位居十强城市倒数第一。
2024上半年，广州GDP增速2.5%，增速在十强城市中倒数第一。
2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11亿元，增量增速在十强阵容中均倒数第一。
2024全年，仍没有摆脱。GDP增速2.1%，增量308.94亿元，在十强城市中，仍是倒数第一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
今年一季度，水逆依旧。
2025年一季度，广州GDP实际增速3%，位居27个万亿城市倒数第二，倒数第一是佛山。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
经济是楼市的基础，而非相反。皮之不存毛将焉附，所以广州楼市难托，也就顺理成章。
03
厦门，房价仍在下跌
厦门楼市，同样很难。
从数据来看，2024年的厦门楼市，无论商品房销量还是房价，都创下五年来新低。
克而瑞厦门披露的数据显示：
2024年，厦门市商品房成交面积172.18万㎡，同比下滑13.8%，仍维持在低位。 价格方面，成交均价由23年的近4.3万/㎡下降至24年的3.4万/㎡。
来源：克而瑞厦门
这是厦门仍急于出招托底楼市的底层逻辑。
去年四季度由一线城市开启的大力度救市，拉动了部分强二线城市的行情，厦门也随之躁动。
这种上升的行情，在4月份也出现了颓势。4月厦门二手住宅成交了1925套，无论环比还是同比，均下跌。
最主要的是，厦门的房价也还在跌。
国家统计局披露的数据显示：
3月份，厦门二手房环比下跌0.3%，同比下跌9.7%。4月份二手房环比下跌0.6%，同比下跌8.7%。
同比跌幅在国家统计局采纳的70个大中城市中位列第12位。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从目前厦门岛内的价格绝对量来看，厦门的房价泡沫依旧很大，往后下调的空间仍比较大。
厦门房价回调，除了宏观因素方面的经济、就业形势，以及人口红利终结外，还有其自身的主观因素。
这座城市的房价虽然经历了调整，但依旧高不可攀。此外，这座城市的居民杠杆率已经被拉满，很难再拉动。
之前在厦门房价一直领跌的时候，本号就专门分析过厦门房价下跌的主要逻辑 ：
其调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。
说白了，就是 房价太高，严重超越了当地人的购买力。
厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。
在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。
而 房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。
之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。
简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。
留给厦门房价的路，只有一条，下调。
