香港地产巨头882亿债务危机暂缓

摘要： 随着一项在当地被称为“有史以来最大规模”的再融资项目落地，备受中国香港特区金融及地产等各界高度关注的新世界发展（0017...

随着一项在当地被称为“有史以来最大规模”的再融资项目落地，备受中国香港特区金融及地产等各界高度关注的新世界发展（0017.HK，下称“新世界”）再融资，最近迎来实质性进展。

根据新世界方面于6月30日公布的具体方案，此次再融资将包括两个部分，其一为与有关银行债权人签订的新再融资定期贷款融资协议（即新银行融资），对部分现有境外无抵押金融债务（包括银行贷款）进行了再融资；第二部分则是新世界协调集团其他境外无抵押银行贷款，与新银行融资的条款保证统一（即经统一银行融资）。

随着新世界发展再融资方案落地，其资产优化战略也在推进之中。图为新世界旗下位于香港尖沙咀的K11 MUSEA，其将迎来两大国际级盛事落户。摄/焦建

整体而言，此次方案共涵盖新世界方面约882亿港元现有境外无抵押金融债务。这一数字，超出了此前市场预期的874亿港元（112亿美元）。7月2日，相关消息公布后的首个交易日，该公司股价一度上涨11%，突破6港元。

7月2日，新世界方面对《财经》提供的相关资料则显示，新银行融资包括多笔不同期限的银行贷款，其中最早到期日为2028年6月30日。但对第二部分，即经统一银行融资部分，则未透露具体偿还到期日。

此次通过再融资化债的简单解释，是尽量把未偿还贷款整合，避免未来几年持续不断的债务到期压力，类似“展期”操作。但整合关键，则是获得所有贷款方同意。因涉及相关方较多且各自利益考虑不同，与此次方案相关谈判持续进行了数月。

按照市场普遍预测，此次向新世界提供再融资的银行数量或有数十家，包括中资银行、香港本地银行，以及一些国际大行等。但就市场普遍关心的新世界以何种资产作为抵押获取再融资，各方均未透露相关信息。

公开资料显示，截至2024年12月31日，新世界发展借款总额为146 4.88亿港元，其中一年内到期债务约322.09亿港元，净负债率较2024年6月末增长2.5个百分点至57.5%，现金及银行存款（包含有限制银行存款）约218.58亿港元。前述再融资方案被认为虽覆盖了相当一部分债务，但仍不足以完全化债。

而就在此次再融资项目最终敲定前的5月底，新世界方面则宣布，决定延迟四笔未偿还金额共31.88亿美元，即约248.66亿港元的永续债派息。此举虽不构成技术性违约，但这家拥有逾半个世纪历史的地产巨头的相关做法，亦曾在当地引发高度热议。

按照业界相关分析，虽永续债延迟派息可解释为“保持现金”，但在债权人看来却值得警惕，导致更关注公司运营层面是否稳定，未来偿债能力和条件是否有变化等内容。

在运营层面，按照2024年9月新世界发布的2024财年全年（截至2024年6月30日）业绩，报告期内，该公司综合收入约357.82亿港元，同比减少34%；核心经营利润约68.98亿港元，同比减少18%。

这是近20年来该新世界首次出现年度亏损。与中国内地部分房地产企业此前采用的较高杠杆率发展模式相比，中国香港地产企业整体杠杆率较低。其融资主要采取三类措施，投地时开保函（用自身及银行资金）、买地根据40%及80%融资指引（买地时最高融资40%、建筑成本最高融资80%），以及利用上市公司地位发行无抵押债券。

因不少香港地产商采取“货如轮转”（即快建快卖）手段，前述相关模式可获得一定盈利。但受信心不足导致房地产业持续走低等因素影响，近年来中国香港的房地产业融资环境日趋保守，类似模式开始展现风险更高的一面。不仅如此，新世界近年来的经营方式亦被认为相对进取，并未完全遵循港资房企的低杠杆运营模式。

前述再融资方案落地，则被解读为新世界债务紧张局势或已过最坏阶段，可提振投资者对其未来处理债务的信心，银行业亦避免了“潘多拉魔盒”被打开。因前述方案如未能达成，则意味着新世界将需立即还款。这不仅将直接影响新世界，也可能波及因商业地产坏账上升而承压的多家银行。

中国香港方面此前亦有权威媒体透露，此次再融资方案获得了特区政府相关机构支持，银行业也因种种原因接受相关方案。整体而言，这将为新世界多争取一到两年扭转局面。

“新融资条款为公司提供了更大灵活性，有助于更好管理预期、持续的业务及财务需求。”新世界发展方面表示，这笔资金将成为公司稳定经营、推进核心项目的关键保障。

针对6月30日的再融资动作，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚也表示，新世界发展目前的财务管理策略专注于减低负债及改善现金流，集团将继续贯彻执行财务管理措施，并履行现有财务责任。

新世界方面也提到，截至6月25日，集团已完成2024/2025年度260亿港元合约销售目标。以香港业务为例，其港岛南区某超级豪宅项目已累计售出逾330伙，买家中约一半为中国香港本地买家，亦有来自新加坡、日本及韩国等海外买家。此外，尖沙咀K11 MUSEA亦将迎来两大国际级盛事落户。

此外，新世界的资产优化战略也在推进之中。2024财年，新世界通过出售香港荃湾愉景新城商场、深圳前海周大福金融大厦北塔部分权益等资产，回笼资金80亿港元。2025财年，其计划进一步出售130亿港元非核心资产。

前述通过各种方式缓解短期偿债压力的做法，也被普遍认为意义较大，因此举可用时间换空间。随着中国香港特区地产业有望企稳，可能存在类似压力的地产商债务结构有望得到改善。事实上，在前述新世界再融资方案公布前，当地另一家相对中小型的地产商已传出逾百亿元贷款违约消息。

摩根大通方面近日发表的相关报告指出，该逾期贷款对当地银行业盈利影响少于3%。但相关情况并非特殊，当地大部分中小型发展商或都面临流动性压力。该报告也指出，以杠杆借贷模式发展的地产商正面对再融资压力，或有以折扣出售资产的压力，届时会拖低楼价及商业物业回报率。

投行富瑞方面则在今年2月一份评估香港地产商财政状况的报告中分析，按照净负债比率、现金相对短债比率、一年内到期债务比率、利息覆盖率等四大准则审视，当地11家中小型发展商中，只有三家负债比率低于40%，其余八家则存在相对高风险。

如此也引发了中国香港特区政府是否会出手的相关讨论。据今年1月《财经》关注新世界如何纾困时的相关报道，当时各方讨论的主要脱困方案被认为存在多条路径，即出售相关资产、母公司输血，以及政府援手。

第三种方案已有前例。1997年金融风暴后，香港曾容许某地产企业的项目地积比率由6.5倍增至最高10倍，大幅增加其可售房屋面积，被认为间接帮助了此房企渡过难关。