千亿房企，剩者为王

摘要： 年初，在一场公开论坛上，黄奇帆谈到了对当前房地产的看法。黄奇帆曾经是国内最懂经济的市长，他研究房地产行业，有五个指标——...

年初，在一场公开论坛上，黄奇帆谈到了对当前房地产的看法。

黄奇帆曾经是国内最懂经济的市长，他研究房地产行业，有五个指标——

房屋新开工面积，商品房销售面积，土地出让收入，房价，以及涉房贷款。

从2020年高峰期到去年，这五个房地产指标，大幅下滑——

房屋新开工面积下降了三分之二，商品房销售面积下降了四成，土地出让收入下降了三分之一；

房价跌了四成，涉房贷款减少了一半。

黄奇帆认为，从上世纪90年代房改以来，房地产行业经历过两次大调整，最终还是一路歌舞升平、高歌猛进。

而这一轮大调整，是过去二十多年来，最严重的调整。

尽管房地产行业五个主要指标大幅下滑，但不会像上世纪90年代日本房地产泡沫破裂拖累经济二十年，更不会像美国在2008年爆发次贷危机。

一是国内房地产行业，没有次贷危机的基因。

即便政策最宽松的时候，也从未允许任何地方、任何开发商搞零首付。

国内的房地产贷款，也从未当作资产包，拿到二级市场上高杠杆发债。

二是人民币比日元更坚挺，在日本房地产房地产泡沫破裂时，它的城市化水平，已经达到了77%。

而中国的户籍人口城镇化率，只有48%，至少还有30个百分点的增长空间。

由此，黄奇帆得出了一个判断——

经过一场暴风雨洗礼，本轮房地产行业调整，已经进入尾声了，底部信号明显。

房地产在2025年以后，不会再像过去四年，对中国经济是负拉动。

他说，过去几年里，原本经济会增长7%。

但房地产负拉动2个百分点，最后变成了5%。

黄奇帆提醒，房地产止跌回稳以后，不要期待房价在未来五年内再翻一番。

甚至短期内，也不会大幅推动经济增长。

但在未来15~20年，随着国内GDP持续翻番，房地产也将实现同步稳健增长。

而2025年，是中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。

在这场论坛上，对于房地产行业，黄奇帆其实还有一个判断——

那就是开发商的消亡。

目前，全国有9万多家房地产开发企业。

总共14亿人口，平均每1万人就摊上了一家房地产公司，世界之最。

而美国，只有不到500家房地产公司。

黄奇帆认为，两三年以后，国内专门为老百姓开发楼盘、盖房子的企业，将会减少到2万家以内。

这意味着，全国八成左右的开发商，可能都要面临消亡。

别说小开发商了，在百强房企榜单上，千亿房企都已经倒下一大片了。

2020年高峰时，国内有41家千亿房企。

碧桂园、恒大、融创等一众开发商，曾经是常年稳居榜单前列的座上宾。

到去年，千亿房企数量，已经减少到了11家。

也就是说，四年时间里，七成以上的千亿房企都消失了。

现在剩下的11家千亿房企，带头大哥是央企保利，排在最后的民企龙湖。

这几年的市场行情，守住千亿规模，比当年挤破头闯进千亿阵营还要难。

行业萎缩低迷，还能跻身千亿阵营的房企，绝对是六边形战士——

无论是拿地销售，还是财务融资，或是业务布局，都很抗跌，没有明显短板。

比如，珠海最大的国企开发商——华发股份，已经连续五年跻身千亿房企。

去年，华发的销售额超过1054亿。

2020年，华发在百强房企榜单上，还排在三十名开外。

用了四年时间，已经是行业排名前十的房企了。

果然，千亿房企，剩者为王。

在一众房企大搞规模扩张、攻城略地的那些年，华发在战略上就保持住了收敛与克制。

它的城市布局，贯彻得很彻底，早就确定了“3+1”的战略布局——

珠海大区，华东大区，华南大区，再加一个北方区域。

华发的发展思路，是立足珠海，面向全国，聚焦大湾区、长三角、京津冀以及长江经济带。

北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等，才是华发重点拿地的核心城市。

去年，在公开市场上，华发谨慎地拍下了6块地，集中在上海、广州、成都和西安。

只有布局在经济最活跃、人口流入最大的核心城市，拿地才最安全，销售才有保障。

去年，华发旗下的深圳前海华发冰雪世界、广州长隆万博悦府、上海华发时代之城、南京金陵月华、上海古美阅华、成都阅天府，卖得非常火爆。

这几个标杆项目，在当地楼市卖出了销冠业绩，撑起了华发的千亿规模。

现在的房企，活下去是第一位的，其次是盈利，最后才是规模。

去年榜单上的11家千亿房企，有9家开发商的盈利，还在下滑。

尤其是万科，去年的销售规模还维持在2460亿，行业排名前五。

但它在去年可能要亏损450亿，而且陷入了严峻的流动性困难。

销售萎缩，毛利率下滑，房价下跌导致开发项目减值，已经成为房地产行业的常态。

除了万科，其他10家千亿房企，都是盈利的。

这年头，还能守住千亿规模的开发商，在销售和财务能力上，本身就很有韧性。

去年，华发的营收规模，大约600亿，净利润接近10亿。

由于整体市场下行，华发也对名下的开发项目，充分计提了存货减值。

十一弟查了下，开发项目计提的资产减值，让华发损失掉了15亿利润。

不过，这属于账面上的损失——

目的是让开发项目充分释放市场下行的风险，出尽利空，却不会带来真金白银的现金流失。

去年，华发继续保持了经营活动现金净流入，现金流量净额159亿。

尽管行业收缩、毛利率下滑、项目计提减值，华发还是赚到了10亿净利润。

它加强了对成本与费用的管控，从中抠出了不少的利润。

华发在去年的销售费用，缩减了将近24%；管理费用减少了8%以上。

这其中包括对核心管理层的大幅降薪，去年华发管理团队的薪酬，砍掉了一大半。

开发业务之外，商业运营、物业服务等多元化业务，也弥补了它的利润。

去年，华发从商业运营获得的租金收入增长了15%以上，物业服务收入增幅接近19%。

这就是此消彼长——

它稳住了开发业务的基本盘，对销管费用的有效管控，多元业务的增长贡献，熨平了行业收缩、毛利率下滑、项目减值的波动曲线。

年初，黄奇帆对房地产的判断——

行业调整进入尾声，底部信号明显，今年将会止跌回稳。

最近，似乎已经看到了一些积极信号。

在百强房企榜单上，央企金茂去年销售额982亿，行业排名第十二位。

金茂距离千亿房企的门槛，仅一步之遥。

它在2023年陷入亏损以后，利空出尽，去年顺利扭亏为盈，预计将会赚到10亿净利润。

千亿规模，也是房企守住盈利的安全感。

今年的全国两会上，住建部的领导又语重心长地讲了一遍——

“房地产企业应当看到，建设好房子是转型发展的新赛道。”

“今后的企业竞争，拼的是新科技、高质量、好服务。”

“谁能抓住这次转型的好机会，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就会有市场、有发展、有更好的未来。”

四十多年前，在珠海经济特区设立之初，华发靠着三千块钱起家，在珠海搞起了房地产开发。

这家国企开发商，在当时还没有任何国家强制标准的情况下，它把墙面批荡的黄泥都换成了水泥，把含有腐蚀成分的海沙全部换成了河沙。

据说，华发在珠海开发的楼盘，都变成了当地的标杆建筑。

后来的故事，大家就都知道了——

“十个珠海人，就有一个住华发。”

品质、建好房子的基因，从成立之初，就植入了华发的骨子里，从珠海走向全国。

四十多年过去了，华发还是那个华发。