深圳商业新地标险“翻车”？记者实探K11：部分设施已完成整改

摘要： 深圳湾K11 每经记者 陈荣浩 摄在深圳南山区太子湾，耗资百亿元、历时7年打造的K11 ECOAST海滨文化艺术区（以下...

深圳湾K11 每经记者 陈荣浩 摄

在深圳南山区太子湾，耗资百亿元、历时7年打造的K11 ECOAST海滨文化艺术区（以下简称K11），于4月28日开始试运营。

这个承载着“大湾区文化零售新地标”厚望的项目，根据招商蛇口微信公众号披露的数据，开业首日即吸引30万客流，“五一”假期日均客流超15万，成为大湾区文旅新热点。

注：该K11为招商蛇口和香港新世界合作项目。

然而，与高人气相伴的是体验落差、招商争议与运营瑕疵的集中爆发：动线混乱、品牌“掉档”、马桶圈尺寸不符、设施仓促等问题引发不少网友吐槽，“期待越大，失望越大”的声音不绝于耳。

5月10日，《每日经济新闻》记者实探该项目了解到，此前被网友批评的马桶圈尺寸不匹配、导航屏空白、卫生死角等问题已基本解决，但业态丰富度不足、高端品牌缺位等核心争议仍待破解。

每经记者通过电话采访从项目相关人士处了解到，过去一周，在看到网友的吐槽后，项目一直在进行内部复盘，并针对性地解决问题。我们也没想到“五一”期间人流量会这么大，在相关人员配备、招商进度等方面确实存在不足。

该人士回应称，K11并非单纯的商业综合体，整体采用的是艺术+商业模式，将通过“先聚人气再调业态”的策略逐步优化，并计划于2026年推出二期。“实际上在项目正式开业以前，我们就通过各种艺术展吸引游客，未来几个月还会有类似的艺术展”。

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实探网友高频提及的K11项目槽点

这个“五一”假期，K11成为不少网友的打卡点。

但与此同时，各种吐槽声音也不断，主要槽点包括“马桶圈与马桶不匹配”“商场优惠码显示乱码”“堵车、停车难”等。

来源：社交平台网友截图

5月10日周六下午1点，K11北馆入口处人流量较大，北馆与南馆中间的连廊处以及观景台，还有不少游客慕名过来拍照、打卡。

K11北馆8楼向外视角

每经记者观察到，尽管仍有部分店铺围挡施工，但整体运营秩序趋于稳定，此前网友提到的“马桶圈与马桶不匹配”“商场优惠码显示乱码”等问题目前已基本得到解决。

项目方提供的数据显示，K11试运营期间日均客流达10万人次，周末峰值突破15万，远超片区原有商业体水平。

有消费者在现场向每经记者表示：“第一次来逛，项目整体业态较多，就是层高有点低，老在里面打转，让人有点压抑。”

另外，由于对商场结构不熟，一家人一直在北馆逛，此后在记者指引下才从北馆逛到南馆。

每经记者实探了解到，K11南馆与北馆的装修风格存在显著差异，其中南馆以黄色为主基调，业态囊括亲子娱乐、户外休闲、潮流零售等；北馆整体基调偏暗一点，业态包括艺术展览、特色餐饮、空中礼堂等。

K11南馆装修风格

K11北馆装修风格

临近中午时，费大厨、绿茶、霸王茶姬等部分知名连锁餐饮店铺已排起了长队。

相比之下，其他店铺整体人流量并不算高，不少楼层还因为有店铺在装修中，令消费者发出“并没有那么好逛”的感慨。

除了传统商超部分，K11北部与南部连廊的外侧，还有一栋楼专门用来开设各种艺术展。或许是因为需要收费，当日来参观各类艺术展的游客与商场的高人流量形成了鲜明对比。

部分游客在与每经记者交流时提到，“即便不购物，来海边看展、散步也挺好”。这种“商业+艺术+自然”的复合模式，也成了K11项目的一大特色。

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项目方回应“一直在复盘和解决问题”

5月10日下午，针对目前部分网友对K11的吐槽和争议，项目相关人士通过电话向每经记者进行了回应。

该人士坦言，“五一”期间的30万单日客流远超预期，暴露出筹备不足的问题。如前所述，过去一周，在看到网友的吐槽后，项目一直在进行内部复盘，并针对性地解决问题。

“‘五一’期间的实际到客量远超预期，导致清洁、安保、设施运维压力骤增。”她进一步解释，“五一”后，项目方成立了专门的整改群，每日对商场进行巡场检查，发现问题立即整改。如今，商场环境已得到了显著改善，日常运营趋于正常、舒适状态。

除了硬件设施的持续优化，项目方也在不断调整商业策略。鉴于当前商业环境的挑战，项目采用了“先有气场再有商场”的策略，通过前期文化艺术活动等聚拢人气，以此吸引更多品牌入驻，待片区相对成熟后会逐步引入高端品牌。

图源：K11 ECOAST项目官微

“我们观察到，‘五一’期间费大厨等餐饮品牌的高人流量，证明人气已具备商业转化基础。”该人士透露，已经有部分头部品牌表达入驻意向，因此我们希望先通过各种运营把人流量做起来，同步再考虑招商。

“这其实也是一种正向循环，在当下的市场环境下，品牌其实也在各方权衡，相对来说会更谨慎。”

此外，针对部分游客反馈的“层高过低”“香氛味过浓”等问题，上述人士回应：“对于一些消费者比较主观的看法，其实是没办法去评判的，不是每个人都会有类似感受。”

对于“五一”期间出现的停车问题，该人士表示，主要是因为当时未完全开放停车场，且周边市政道路尚未交接。后续将与周边商业、办公楼、公寓楼等协同合作，开放更多停车位，并借助“五一”经验，提前做好节假日的运营筹备工作，以确保能够顺畅承载大客流。

“其实项目定位一直都不是传统意义上的商场，而是一个融合了文化艺术与商业的综合体，包含商业体、公园以及文化艺术中心等部分，致力于打造文化艺术区。”上述人士补充道。

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“是一个不断调整和优化的过程”

每经记者注意到，新世界目前在中国内地上海、武汉汉口、武汉光谷、沈阳、宁波、广州、深圳开了7个K11项目。

据新世界发展2024/2025中期报告披露数据，前海太子湾项目总建筑面积为22.85万平方米，覆盖文化空间、办公楼、商业等多种业态。此外，广州长隆万博的广州第二座K11项目将于今年第三季度开业。

来源：新世界发展2024/2025中期报告

“随着全国各地的物业投资项目相继落成和开业，有助于提高本集团的经常性租金收入占比，有效带动本集团业绩稳步提升，提供充足的现金流。”新世界发展在财报中提到。

5月10日下午，中国城市专家网研究院院长宋丁在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，采用先汇集人气再补足业态的方式，是当前市场行情中多数商超可能采用的一种策略。目前深圳的商业项目已足够多了，而大商业体里重要的奢侈品品牌店也就几家，很难批量入驻。相对来说，太子湾K11项目比较大胆一个地方在于，采用了一个“商业+艺术”模式，跳出了过往传统的商业逻辑，这也是目前企业在坚持做的一个方向。

在宋丁看来，深圳不缺高端商场，但缺真正有文化内涵的商业空间，K11需要在艺术表达与消费便利性之间找到平衡点。

“未来商场的发展空间，一定是不断去迎合需求端变化的，比如“00后”和“10后”，他们可能更喜欢体验式、感受式、互动式的空间，如何在空间运营上让这一代人不断接受，是需要一个不断调整和优化的过程。”宋丁说。